Tapu harcı ve döner sermaye kalemleri nelerdir?
Tapu harcı ve döner sermaye kalemleri, tapu müdürlüğünde satış, bağış, ipotek veya intikal yaptığınızda karşılaştığınız iki ayrı ücrettir; ikisini tek “tapu masrafı” sanmak bütçeyi şaşırtır. Bu yazıda 2026 itibarıyla satışta hangi oranın geçerli olduğunu, döner sermayenin harçtan farkını ve işlemin yanında sık çıkan diğer kalemleri sadeleştiriyorum. Rakamlar işlem türüne ve tarife cetveline göre değiştiği için kesin tutarı tapu müdürlüğü / e-Devlet sorgusundan alın; burada iskelet duruyor.
İkinci el konut alırken ilan fiyatına bakıp “tapuda bir şey çıkmaz” demek sık hatadır. Satış bedeli netleşmeden kapora ve masraf konuşulmamalı; bu yüzden tapu kalemlerini birlikte düşünmek işe yarar.
İki kalem neden ayrı?
Tapu harcı vergi/harç niteliğindedir. Dayanak 492 sayılı Harçlar Kanunu ve kanuna bağlı tapu-kadastro tarifesidir. Matrah (üzerinden hesaplanan değer) ve işlem türüne göre oran uygulanır.
Döner sermaye TKGM’nin hizmet bedelidir. Harç gibi satış bedelinin yüzdesi değildir; işlem çeşidine, bazen taşınmaz sayısına ve tarife cetvelindeki göstergeye göre alınır. Güncel cetvel TKGM Döner Sermaye dokümanları sayfasından yayımlanır.
Kısa ayrım: harç “devlete işlem harcı”, döner sermaye “müdürlüğün hizmet ücreti”.
Tapu harcı (satışta en sık görülen)
Standart taşınmaz satışında (konut, işyeri, arsa, tarla) uygulama yıllardır şöyle anlatılır:
- Alıcı: beyan edilen devir bedeli üzerinden binde 20 (%2)
- Satıcı: aynı matrah üzerinden binde 20 (%2)
- Toplam: %4
Matrah, emlak vergisi değerinden az olamaz; beyan edilen satış bedeli daha yüksekse yüksek olan esas alınır. Düşük gösterip harç kaçırmak ileride fark + ceza riski taşır.
Örnek (yalnızca harç; döner sermaye hariç):
Harca esas tutar 2.000.000 TL ise alıcı 40.000 TL, satıcı 40.000 TL, toplam 80.000 TL.
Kim öder konusu taraflar arasında sözleşmeyle kaydırılabilir; tapu müdürlüğüne karşı yükümlülük yine işleme bağlıdır. “Alıcı tüm harcı öder” piyasada yaygındır, kanundaki varsayılan paylaştırma ile karıştırmayın.
Diğer işlemlerde harç (satış dışına çıkınca)
Aynı tarifede işlem değişince oran değişir. Sık görülenler:
| İşlem | Pratikte konuşulan oran | Not |
|---|---|---|
| Satış / ivazlı devir | Taraflardan ayrı ayrı %2, toplam %4 | En sık kalem |
| Bağış (hibe) | Binde 68,31 | Genelde lehine işlem yapılandan |
| İpotek tesisi | Binde 4,55 (borç / kredi tutarı) | Konut kredisinde ayrı işlem |
| Miras intikali | Tapu harcı alınmayabilir | Döner sermaye yine çıkabilir |
| İpotek fekki | Çoğu anlatımda harçsız | Döner sermaye sorulmalı |
Kampanya veya özel kanun (ör. kentsel dönüşüm) dönem dönem istisna getirebilir. İstisnayı ilan sitesi değil, tapu müdürlüğü / ilgili kanun teyit eder.
Döner sermaye kalemleri nelerdir?
“Döner sermaye” tek satır gibi durur; tarife aslında işlem türüne göre ayrılır. Satışta vatandaşın gördüğü tablo genelde şudur:
- Asıl işlem hizmet bedeli (satış, intikal, bağış, ipotek… her biri ayrı tarife satırı)
- Aynı evrakta birden fazla taşınmaz varsa ilave bedel
- İpotek + satış birlikteyse iki işlem, iki hizmet bedeli (kredili alımda sık)
- Belge, örnek tapu, uygulama-kadastro talebi gibi ayrı hizmetler ayrıca fiyatlanır
- Yabancı tarafın olduğu bazı devirlerde tarifede ek maktu satırları bulunur
2026 için internette hem ~2.200 TL hem ~6.700 TL gibi farklı “sabit satış ücreti” dolaşıyor. Fark; tarife satırının, ilave göstergenin ve “hangi işlem”in karışmasından çıkar. Bu yüzden yazıya tek rakamı hakikat diye kilitlemek yanlış olur. Doğru yol:
- Tapu müdürlüğünün verdiği 12–13 haneli işlem numarasıyla e-Devlet tapu harç ve döner sermaye sorgulama
- TKGM 2026 tarife cetveli
Satış günü masraf iskeleti
Tipik konut satışında tarafların önüne gelen paket kabaca:
- Alıcı tapu harcı (%2)
- Satıcı tapu harcı (%2)
- Döner sermaye (satış işlemi)
- Varsa ipotek tesisi harcı + ipotek döner sermayesi
- DASK (sigorta; tapu harcı değildir ama işlem şartı olabilir)
- Varsa emlakçı ücreti (tapu kalemi değildir)
Emlakçı komisyonu ile döner sermayeyi karıştırmayın. Biri özel sözleşme, diğeri resmi hizmet bedeli.
Ödeme ve düşük beyan
Harç ve döner sermaye, tescilden önce tahsil edilir. Sorgulama ve ödeme e-Devlet TKGM hizmeti üzerinden de yürür. Gerçek bedelin altında beyan, “tapuda iş bitsin” diye sık denenir; vergi dairesi emlak değeri ve piyasa ile sonradan fark çıkabilir.
İlan sitesinden ev bakarken fiyatın yanına bu kalemleri de yazın. İlan ve ödeme tarafında acele kapora istemi ayrı bir risktir; onu Sahibinden kontrol listesinde anlattık.
- Harç: işleme göre oran; satışta pratikte toplam %4.
- Döner sermaye: TKGM hizmet bedeli; yüzde değil, tarife + işlem sayısı.
- Kesin tutar: e-Devlet / müdürlük / resmi cetvel. Blogdaki örnekler iskelettir.
